Вот вам один неоспоримый факт: большинство жителей Германии обходятся без собственного жилья.
Процент домовладельцев среди немецкого населения — один из самых низких в развитых странах. По данным за 2013 год, ФРГ занимала последнее место по этому показателю среди стран Евросоюза.
Тогда как в Румынии, Литве, Словакии и Венгрии свыше 90% людей имеют собственную недвижимость, в Германии эта цифра составляет всего 53%. Это по официальной статистике. В реальности владельцы — это, в основном, люди уже пожилые. А вот молодежь квартиры не покупает. Ну, почти не покупает.
Это может показаться странным. Разве обеспеченность людей жильём не является общепринятым признаком здоровой экономики?
Как показывает опыт Германии — вовсе не обязательно.
Этот феномен берёт своё начало в конце 1940-х годов. На момент капитуляции 1945 года20% жилья в Германии было разрушено.
Уничтожены были 2,25 миллиона жилищ, а ещё 2 миллиона были серьёзно повреждены. По подсчётам, проведённым в 1946 году, жителям Западной Германии требовалосьминимум 5,5 миллионов новых жилищ.
Однако германская экономика представляла собой жалкое зрелище. Марки не котировались, а о кредитовании не могло быть и речи.
Было очевидно, что без государственного вмешательства жилищный кризис будет только усугубляться.
Было и ещё одно соображение в пользу скорейшего строительства новых домов. Под боком находилась оккупированная Советским Союзом Восточная Германия, а идеи коммунизма многим казались привлекательными после поражения нацизма. Коммунисты обещали бесплатное жильё всем нуждающимся.
Вот что сказал по этому поводу первый жилищный министр ФРГ Эберхард Вильдермут:
«Количество европейцев, голосующих за коммунистов, обратно пропорционально количеству квартир на душу населения».
Вскоре после разделения на ФРГ и ГДР в 1949 году на Западе был принят первый жилищный закон. Он предусматривал строительство домов, «предназначенных и пригодных для широких слоёв населения с точки зрения обустройства, площади и арендной платы».
Это сработало. Начался настоящий бум жилищного строительства, чему в немалой мере способствовали госсубсидии и налоговые послабления для публичных и некоммерческих организаций, а также физических лиц.
К 1956 году Западная Германия сократила жилищный дефицит вдвое. К 1962 году он опустился до отметки 658 000.
Подавляющее большинство новостроек предназначались для сдачи в аренду.
Почему? Потому что не было спроса на покупку. Ипотечный сектор был ещё слишком слаб, поэтому банки требовали неподъёмный задаток, который почти никто не мог себе позволить.
Любопытно, что ФРГ была далеко не единственной страной, столкнувшейся с квартирным вопросом после Второй мировой.
Аналогичная ситуация наблюдалась, к примеру, в Великобритании. Британское правительство вложило солидные суммы в строительство доступного жилья, но британцы не стали нацией квартиросъёмщиков. На сегодняшний день тамошний процент домовладельцев — около 65%, то есть гораздо выше, чем в Германии.
Так в чём же дело?
Похоже, дело в том, что жилищные условия в немецких квартирах находятся на очень высоком уровне.
Мы не будем сейчас вдаваться в подробности налогообложения и законодательной регуляции рынка недвижимости. Просто отметим, что эти немаловажные факторы также играют свою роль.
Но самая очевидная причина популярности съёмного жилья в Германии — это его относительная дешевизна.
Немцам дёшево снимать квартиры, потому что, несмотря на государственное вмешательство, конкуренция на рынке аренды жилья довольно бойкая, и хозяева не решаются завышать ставки арендной платы. А в некоторых землях существуют законы, запрещающие повышать стоимость аренды больше чем на 15% в течение трёх лет.
Есть и ещё одно элементарное объяснение. Немцы не покупают дома, потому чтоправительство это не поощряет.
В отличие от таких стран, как Испания, Ирландия и США (где процент домовладений традиционно высок), в ФРГ проценты по ипотеке не вычитаются из суммы налогов.
Причём немцы тратят на жильё большую часть своего чистого дохода, чем те же американцы или испанцы. Но это их не смущает.
Главное, что немцев вполне устраивает такая система. По данным опросов, свыше 93% респондентов из Германии довольны своими жилищными условиями. Это один из самых высоких показателей среди развитых стран.
